案情简介

　　某小区因为物业公司未配备物业管理用房，未支付首 次业主大会筹备经费问题，业主委员会将小区建设单位某置业公司诉至法院。业委会主张，根据《河南省物业管理条例》的相关规定，置业公司作为建设单位应配备物业管理用房，应当承担首届业主大会筹备经费。

　　置业公司辩称，案涉小区建成于2007年，属于“老旧小区”，根据现行法规，筹备经费及物业用房应由政府承担，且小区原始规划中未包含物业用房，故其无义务提供。双方争议焦点在于：

　　1.案涉小区是否适用新建小区的物业管理法规；

　　2.建设单位是否负有配备物业用房的法定义务；

　　3.筹备经费的承担主体如何认定。

　　经法院调解，双方达成协议：

　　双方确认已交付28平方米物业用房，置业公司承诺于2025年6月前再移交50平方米（含公摊面积）；

　　业委会撤回筹备经费诉求，诉讼费用由双方各半承担。

　　案件点评

　　01

　　业委会的主体资格与授权程序

　　本案中，业委会的诉讼主体资格未成为争议焦点，但其合法性与授权程序仍需特别提示。根据《民法典》第277条及《河南省物业管理条例》第14条，业委会的成立需经业主大会合法表决，并完成备案登记。庭审中，业委会提交了《业主委员会备案证书》，证明其已履行法定程序，具备代表业主提起诉讼的资格。

　　需注意：业委会在参与诉讼或处理具体纠纷时，除备案登记外，还应获得业主大会对特定事项的明确授权。例如，涉及业主公共利益利益的诉讼事项，需通过业主大会表决授权（如《物业管理条例》第15条）。

　　02

　　新旧法规的适用边界

　　本案核心争议在于小区性质认定。置业公司主张案涉小区属“老旧小区”，依据《河南省物业管理条例》第22条及《洛阳市住宅物业管理条例》第45/46条，其物业用房及筹备经费应由政府承担。但业委会指出，小区建设时间虽早，但相关规划及验收均在2001年《河南省物业管理条例》和2003年《物业管理条例》颁布后完成，应视为“新建小区”，适用条例中建设单位需配套物业用房的规定。

　　启示：老旧小区改造中，需明确法规的溯及力及适用范围。若小区建设时已有物业管理法规，即便后续政策调整，建设单位的原始义务仍可能被追溯。

　　03

　　物业用房的规划与法定义务

　　置业公司提交的2004年规划图显示，小区未明确规划物业用房。但业委会提出，规划中“公共建筑面积”包含物业用房，且实际建筑面积超出规划部分可用于补足。法院调解时，虽未完全支持业委会诉求，但通过折中方案要求置业公司补足部分面积，体现了对业主权益的平衡保护。

　　启示：建设单位应严格履行规划义务，若因历史原因缺失配套，可通过协商或司法途径寻求补救，避免纠纷升级。

　　04

　　调解优先原则的实践价值

　　本案终以调解结案，既避免了冗长的诉讼程序，又兼顾了双方利益。业委会放弃部分诉求，置业公司承诺补足物业用房，体现了司法调解在化解基层矛盾中的高 效性。

　　启示：对于物业纠纷，调解机制能有效缓解对抗，推动双方务实解决实际问题，业主与建设单位在争议初期可以优先考虑。

　　05

　　结语

　　本案为老旧小区物业管理纠纷提供了示范案例。随着城市化进程加快，业主的维权意识越来越高，类似争议或将增多，建议建设单位严格遵循规划要求，业主委员会积极运用法律手段维权，同时注重通过协商化解矛盾，共同促进小区和谐。

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